Certificat d’urbanisme et droit de préemption
Le 25 Août 2026
Dans cette affaire, le maire du Beausset avait délivré un certificat d’urbanisme d’information portant sur trois parcelles de terrain, sans mention de l’existence d’un droit de préemption. Or, à l’occasion de la vente de ces parcelles, l’EPF PACA a exercé son droit de préemption sur ces parcelles…. il est apparu que le droit de préemption avait été créé postérieurement (plus exactement il existait mais pas dans ce secteur mais il avait été étendu à ce secteur)
Selon les requérantes :
- Le certificat d’urbanisme du 25 août 2020 mentionnait expressément l’absence de droit de préemption ; l’EPF PACA ne pouvait donc légalement préempter, en application de l’effet de « cristallisation » attaché à ce certificat (art. L. 410-1 du code de l’urbanisme).
- Une QPC a également été soulevée sur la conformité de l’art. L. 410-1 à la Constitution (incompétence négative du législateur), mais la transmission a été refusée par ordonnance du 17 septembre 2025, sans réexamen dans l’arrêt.
La Cour administrative de MARSEILLE rejette cette argumentation (CAA Marseille, 9 juin 2026, n° 24MA02429).
La Cour rappelle que l’art. L. 410-1 du code de l’urbanisme garantit au titulaire d’un certificat, pendant 18 mois, la stabilité des règles d’urbanisme, du régime des taxes et participations, ainsi que des limitations administratives au droit de propriété telles qu’elles existaient à la date du certificat — à l’exception des règles de sécurité et de salubrité publique.
Or, le droit de préemption a trait non pas aux règles d’utilisation du sol mais aux conditions d’aliénation d’un bien. Il n’est donc assimilable ni à une disposition d’urbanisme, ni à une « limitation administrative au droit de propriété » au sens de cet article. Bien que l’art. R. 410-15 impose de mentionner dans le certificat la situation du bien au regard d’un périmètre de préemption existant, cette information reste purement indicative et échappe à l’effet de cristallisation de l’art. L. 410-1.
En conséquence, un droit de préemption institué postérieurement à la délivrance du certificat (ici un mois après) reste pleinement opposable au propriétaire, quand bien même le certificat indiquait l’absence de préemption à sa date de délivrance. Le moyen est écarté comme inopérant.
L’existence d’un certificat d’urbanisme en cours de validité ne fait pas obstacle à l’exercice d’un droit de préemption institué après sa délivrance — solution qui s’inscrit a contrario par rapport à une réponse ministérielle antérieure (Rép. min. n° 03713, JO Sénat Q, 12 sept. 2013).