Ordonnances en matière d’urbanisme et de logements

Le 14 Oct 2013

Par Patrick Gaulmin

Dans la continuité de l’ordonnance du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme (Ord. n° 2013-638, 18 juill. 2013, voir l’article sur ce blog le 21 août 2013), trois nouvelles ordonnances relatives à la construction de logements ont été adoptées le 3 octobre 2013.

Celles-ci s’inscrivent dans le cadre de la loi du 1er juillet 2013 par laquelle le gouvernement à autoriser à prendre par voie d’ordonnances des mesures législatives pour faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement et accélérer la construction de logements.

La première ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement, porte création d’un nouveau mécanisme, la procédure intégrée pour le logement (PIL).

La PIL permettra, pour les opérations d’aménagement ou de construction comportant principalement des logements, présentant un caractère d’intérêt général et situées dans une unité urbaine (CGCT, L. 5210-1-1), de mettre en compatibilité les documents d’urbanisme et d’adapter les normes de rang supérieur qui pourraient se trouver en contradiction (art. 1-4° II).

Les dispositions prévues dans cette ordonnance entreront en vigueur au 1er janvier 2014.

La deuxième ordonnance relative au développement de la construction de logements (Ord. n° 2013-889, 3 oct. 2013), a pour objectif de favoriser des opérations de densification de logements dans des secteurs où les besoins sont plus importants.

Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants (CGI, art. 232) ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique (CCH, art. L. 302-5 al 7), appelées zones « tendues », le maire aura la possibilité de déroger aux règles du PLU relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions (C. urb., art. L. 123-5-1). Sa décision devra être motivée et sera justifiée dans trois hypothèses : la surélévation d’une construction notamment lorsque celle-ci a pour objet la création d’un logement (C. urb., art. L. 123-5-1 1° et 2°) ; la transformation d’immeubles existants en logements (C. urb., art. L. 123-5-1 3°) et l’allègement de l’obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs (C. urb., art. L. 123-5-1 4°).

On retrouve finalement l’idée qu’il faut dans certains cas autoriser une majoration des droits à construire, quitte à déroger aux règles existantes, ainsi que l’avait prévu une loi du 30 mars 2012 (majoration de 30 %)… loi que la nouvelle majorité s’était empresser d’abroger par la loi du 6 août 2012 (voir nos articles des 22 mars et 21 aout 2012)… avant d’en reprendre le principe dans cette ordonnance.

Un décret d’application, publié le même jour que l’ordonnance, est venu préciser le régime procédural de mise en oeuvre de cette dérogation (D. n° 2013-891, 3 oct. 2013 : Journal Officiel 4 Octobre 2013).

Plutôt que de laisser aux communes le choix de décider seules, les demandes vont d’abord faire l’objet d’une instruction par le Préfet, et, en cas d’accord par le préfet, le maire pourra délivrer le permis… (voir notamment Code urb, art. R.* 423-69-2 ; CCH, art. R. 111-1-2.

Je passe les détails des modalités d’instruction (on retrouve le même mécanisme que pour les permis soumis à l’avis de l’Architecte des bâtiments de France) mais il s’agit d’une belle usine à gaz dont nos gouvernants ont le secret.

Les dispositions prévues dans cette ordonnance et son décret d’application sont entrés en vigueur dès le 5 octobre.

La troisième ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement vise la sécurisation des acheteurs de logements en cas de défaillance du promoteur en supprimant la garantie intrinsèque.

Elle entrera en vigueur au 1er janvier 2015, afin de laisser aux promoteurs le temps nécessaire pour se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires.

En définitive, la frénésie législative et réglementaire continue.

Encore une fois, croire que de telles réformettes, faites au coup par coup, vont accélérer la construction de logement me semble relever du voeux pieu.

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