Validité d’une vente et permis de construire jugé caduc postérieurement

L’obligation de délivrance conforme, prévue aux articles 1604 et suivants du Code civil, s’apprécie au regard de la qualité de la chose vendue au jour de la vente.

Les événements postérieurs à la vente et imprévisibles ou inconnus du vendeur n’affectent pas celle-ci.

La caducité d’un permis de construire prononcé postérieurement à une vente affecte-t-elle cette vente?

Non répond la cour de cassation (16 mars 2023, n°21-19.460).

Dans cette affaire, une SCI avait vendu à une société une grange à démolir, située sur un terrain pour lequel un permis de construire portant sur deux immeubles avait été accordé par arrêté municipal du 29 septembre 2004.

L’acte de vente comprenait en annexe un certificat du 3 décembre 2007 délivré par le maire de la commune attestant de la non-caducité dudit permis de construire.

Un voisin a dénoncé la péremption du permis de construire devant le maire qui, par décision du 16 septembre 2008, a rejeté sa requête.

Or, le tribunal administratif de STRASBOURG a annulé la décision du maire par jugement du 29 mai 2012.

Soutenant qu’elle avait été empêchée de mener à bien son projet du fait, notamment, d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, la société a assigné la SCI en paiement de diverses sommes en remboursement de frais et à titre de dommages-intérêts.

Saisie du litige, la Cour de cassation juge que: «  La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.

Elle a relevé qu’il résultait des termes de l’acte de vente et des documents annexés l’absence de recours contre le permis de construire et ses transferts successifs, ainsi que son absence de caducité au jour de la signature de l’acte authentique de vente, établie par un certificat du maire du 3 décembre 2007.

Elle en a déduit à bon droit, que peu importait l’effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente. »

Par conséquent, si la caducité est rétroactive, elle ne remet pas en cause la vente et plus particulièrement un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, car cette caducité résulte d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.