Modification d’un cahier des charges d’une ASL

Le 12 Déc 2014

Par Patrick Gaulmin

Voici un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de MARSEILLE récent qui concerne la modification des documents d’une Association Syndicale Libre de propriétaires (ASL).

La modification des documents, et notamment du cahier des charges, obéit à des règles particulières (voir notre article du 8 décembre 2009).

En vertu de l’ancien article L. 315-3 du Code de l’urbanisme: « Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent, ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents de l’ASL».

Suite à ce vote de l’assemblée générale de l’ASL, le Maire peut procéder à la modification du document, en prenant un arrêt de lotir modificatif.

Mais il incombe à l’autorité administrative, avant de prendre une décision modifiant tout ou partie des documents concernant le lotissement « de veiller à ce que l’accord qui serait exprimé par la majorité qualifiée des propriétaires porte sur un objet précis et, en particulier, soit clairement indiqué celle des dispositions des documents régissant le lotissement dont la modification est sollicitée ou acceptée ».

Tel n’était pas le cas en l’espèce puisque les modifications demandées avaient été laborieusement élaborées par l’ASL pendant plusieurs années, après des votes contradictoires, des aménagements divers, des avis contradictoires émis par l’administration…

A la demande de notre cliente, l’arrêté avait été annulé par le Tribunal administratif de TOULON par jugement du 2 avril 2010.

La Cour administrative d’appel de MARSEILLE vient de confirmer le jugement, qui avait fait l(objet d’un appel de la part de la commune et du coloti à l’origine de la demande de modification (20 novembre 2014, n° 10MA01264 et 10MA01261).

En premier lieu, la Cour relève que les pièces versées au dossier ne permettent pas de vérifier que la demande de modification du cahier des charges a été acceptée conformément à la majorité qualifiée requise.

Rappelons que la majorité qualifiée est aujourd’hui de la moitié des propriétaires détenant les deux tiers au moins de la superficie du lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de la superficie du lotissement (article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, issu de la loi ALUR).

En second lieu, la Cour estime que la teneur du projet de modification ne pouvait être regardée comme exposée en termes suffisamment précis de nature à informer clairement les colotis et l’autorité administrative sur son objet.

Même si la loi ALUR a considérablement modifié les dispositions concernant les contenus et l’évolution des règlements et cahiers des charges des lotissements, les solutions dégagées par la CAA de MARSEILLE dans cette affaire demeurent parfaitement applicables.

Comments

  1. Florence

    6 avril 2018 (15 h 12 min)

    Mais alors, pour une modification du cahier des charges, quelle majorité appliquer quand des statuts (datant de 2003) mentionnent que les décisions de l’AG sont prises à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la superficie des lots ou des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 de la superficie des lots du lotissement lorsqu’elle délibère sur la modification des pièces du dossier du lotissement autorisé (sans mentionner le numéro de l’article du code de l’urbanisme) ? Et quand le cahier des charges mentionne « que toutes modifications seront soumises aux dispositions des statuts de l’ASL ou, à défaut aux dispositions de l’article l315-3 du code de l’urbanisme ».
    Doit-on appliquer l’article l442-10 ?

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    • Patrick Gaulmin

      13 avril 2018 (14 h 03 min)

      Pour pouvoir répondre, il faut avoir en main les documents cités. Une consultation est nécessaires, ce que je ne peux pas faire directement via le Blog.

      Répondre
  2. Guillermo

    10 juillet 2018 (13 h 34 min)

    Bonjour ,
    Je suis membre dans ASL loi de 1865 ,en résidence secondaire .
    Le cahier des charges interdit le stationnement des camping cars sur les parties communes ainsi que sur les Parcelles Privatives. Est ce normal ?
    Merci de vôtre réponse.

    Répondre
    • Patrick Gaulmin

      11 juillet 2018 (7 h 35 min)

      S’agissant des parcelles privatives cela parait étonnant. La compétence des ASL est limitée à certains domaines. Il faut donc voir si vos statuts lui donnent cette compétence et si c’est le cas, ils sont sans doute illégaux.

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  3. marie

    22 juillet 2018 (5 h 58 min)

    De 1999 à 2018: pendant 20 ans, tout a été mis en oeuvre pour modifier le cahier des charges approuvé en annexe à l’arrêté préfectoral délivré à une SA propriétaire d’un vaste terrain pour l’autoriser à le lotir.
    Conformément aux dispositions légales alors en vigueur, cet acte administratif (et ceux délivrés postérieurement pour la réalisation de chacune des dix parties prévues) a été publié au service de la publicité foncière, aux parcelles concernées.

    Après le jugement du 2 avril 2010, exécutoire, l’ASL et la commune ont fait un appel de principe, considérant que son issue était incertaine (et pour cause: CAA 20 novembre 2014) …et ont convenu d’une nouvelle modification qu’un arrêté municipal a autorisée…

    Un jugement exécutoire du TA de Toulon du 6 mai 2015 l’a annulée et l’annulation du 2d arrêté municipal a été confirmée par la CAA de Marseille le 22 juin 2017.
    L’ASL a fait un pourvoi en conseil d’état…et, par une décision du 28 juin 2018, ce pourvoi n’a pas été admis.

    Ce qui ne dissuade pas l’ASL de produire en justice et aux colotis un exemplaire « modifié » du cahier des charges, à l’appui des prérogatives dont elle se pare…

    Alors même qu’une décision judiciaire définitive a été rendue au motif que « le cahier des charges du lotissement, document contractuel qui fixe immuablement les droits des propriétaires et dont les dispositions prévalent sur celles des statuts de l’ASL… » (CA AIX 13 septembre 2011, cass.N°11-28623 19 mars 2013, CA AIX tierce opposition 28 mars 2013).

    N’est-il pas légitime de s’interroger sur la puissance attractive des intérêts en jeu?

    Répondre
  4. marie

    5 août 2018 (6 h 34 min)

    Conseil d’État, 1ère et 4ème chambres réunies, 18/07/2018, 421151, Inédit au recueil Lebon
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    Références
    Conseil d’État

    N° 421151
    ECLI:FR:CECHR:2018:421151.20180718
    Inédit au recueil Lebon
    1ère et 4ème chambres réunies
    Mme Florence Marguerite, rapporteur
    M. Charles Touboul, rapporteur public
    SCP GARREAU, BAUER-VIOLAS, FESCHOTTE-DESBOIS ; SCP FABIANI, LUC-THALER, PINATEL ; SCP POTIER DE LA VARDE, BUK LAMENT, ROBILLOT ; SCP PIWNICA, MOLINIE, avocats

    lecture du mercredi 18 juillet 2018
    REPUBLIQUE FRANCAISE

    AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

    Texte intégral
    Vu la procédure suivante :

    M. B… C…et Mme A…C…, à l’appui de leur demande tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 1er juin 2017 par lequel le maire d’Antibes a modifié le cahier des charges du lotissement  » Domaine de la Brague « , ont produit deux mémoires, enregistrés les 6 et 7 février 2018 au greffe du tribunal administratif de Nice, en application de l’article 23-1 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958, par lesquels ils soulèvent une question prioritaire de constitutionnalité.

    Par une ordonnance n° 1702745 du 31 mai 2018, enregistrée le 1er juin 2018 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la présidente de la 2ème chambre du tribunal administratif de Nice, avant qu’il soit statué sur la demande de M. C…et de MmeC…, a décidé, par application des dispositions de l’article 23-2 de l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958, de transmettre au Conseil d’Etat la question de la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.

    Dans la question prioritaire de constitutionnalité transmise et dans un mémoire enregistré le 21 juin 2018 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, M. C…et Mme C… soutiennent que l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, applicable au litige, méconnaît la liberté contractuelle, garantie par les articles 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, et le droit de propriété, protégé par les articles 2 et 17 de cette Déclaration, et est entaché d’incompétence négative au regard de cette liberté et de ce droit.

    Vu les autres pièces du dossier ;

    Vu :
    – la Constitution, notamment son Préambule et son article 61-1 ;
    – l’ordonnance n° 58-1067 du 7 novembre 1958 ;
    – le code de l’urbanisme, notamment son article L. 442-10 ;
    – le code de justice administrative ;

    Après avoir entendu en séance publique :

    – le rapport de Mme Florence Marguerite, maître des requêtes en service extraordinaire,
    – les conclusions de M. Charles Touboul, rapporteur public.

    La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, Pinatel, avocat de M. C…et de MmeC…, à la SCP Garreau, Bauer-Violas, Feschotte-Desbois, avocat de la commune d’Antibes, et à la SCP Potier de la Varde, Buk Lament, Robillot, avocat de la SAS Beval et de la SCI Claire Fontaine.

    Considérant ce qui suit :

    1. La SAS Beval et la SCI Claire Fontaine ont été mises en cause pour observations par le tribunal administratif de Nice dans le cadre de l’instruction de la demande de M. B… C…et de Mme A…C…tendant à l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 1er juin 2017 par lequel le maire d’Antibes a modifié le cahier des charges du lotissement  » Domaine de la Brague « . Eu égard à leur qualité de coloties, elles doivent être regardées, en l’état du dossier, comme justifiant d’un intérêt suffisant au maintien de l’acte attaqué. Dès lors, leur intervention devant le Conseil d’Etat en défense à la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par M. C…et Mme C…à l’appui de leur demande doit être admise pour l’examen de cette question.

    2. Il résulte des dispositions de l’article 23-4 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel que, lorsqu’une juridiction relevant du Conseil d’Etat a transmis à ce dernier, en application de l’article 23-2 de cette même ordonnance, la question de la conformité à la Constitution d’une disposition législative, le Conseil constitutionnel est saisi de cette question de constitutionnalité à la triple condition que la disposition contestée soit applicable au litige ou à la procédure, qu’elle n’ait pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances, et que la question soit nouvelle ou présente un caractère sérieux.

    3. Aux termes de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové :  » Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable. / Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements. / Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible « .

    4. Ces dispositions sont applicables au litige dont le tribunal administratif de Nice est saisi. Elles n’ont pas déjà été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Le moyen tiré de ce qu’elles portent atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, eu égard notamment à la circonstance qu’elles s’appliquent à des cahiers des charges dont les clauses sont susceptibles d’être regardées comme engageant les colotis entre eux, soulève une question présentant un caractère sérieux. Ainsi, il y a lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité invoquée.

    D E C I D E :
    ————–

    Article 1er : La question de la conformité à la Constitution de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, est renvoyée au Conseil constitutionnel.
    Article 2 : La présente décision sera notifiée à Mme A…C…, première désignée, pour l’ensemble des requérants, au ministre de la cohésion des territoires, à la commune d’Antibes et à la SAS Beval, première désignée, pour les sociétés intervenantes.
    Copie en sera adressée au Premier ministre, à la société Marineland et au tribunal administratif de Nice.

    Répondre
  5. FEFE

    16 juillet 2019 (7 h 58 min)

    Bonjour,

    Je viens d’acheter une maison individuel en copropriété, mais dans le cahier des charges les clôtures sont prohibés.
    Comment faire pour avoir l’autorisation, le notaire m’a indiqué qu’avec l’accordes copropriétaires et demande préalable en mairie en respectant le PLU il est possible?.
    Pour rappel la maison a 13 ans et le cahier des charges dates de 2006.

    Pouvez vous me confirmer s’il vous plait.
    Merci d’avance pour votre réponse.

    Cordialement.

    Répondre
    • Patrick Gaulmin

      16 juillet 2019 (15 h 30 min)

      Cher Monsieur. Pour pouvoir répondre à ce genre de question, il faut être en possession de tous les documents utiles: acte d’acquisition, cahier des charges, PLU… Cordialement. P. GAULMIN

      Répondre
  6. Michel

    21 juillet 2019 (4 h 40 min)

    Bonjour Maître,
    Le conseil syndical souhaite modifier les statuts de l’association(nettoyage de rappel du cahier des charges) et le cahier des charges.

    « Les modifications aux statuts ne peuvent être décidées que par une Assemblée
    générale extraordinaire statuant à la majorité des % des membres et des voix ». Comment faut il le comprendre?

    « Les dispositions du présent cahier des charges pourront être modifiées par l’association syndicale qui sera créée et dans les conditions prévues tant par les présentes que par les statuts de ladite association ».
    Certains articles peuvent être soumis au vote de 3/4 des membres présent ou représentés

    nous sommes 32 propriétaires ayant chacun 1 voie au sein de l’association.
    le lotissement est constitué d’une parcelle commune(propriété de l’ASL) dont la superficie est supérieure a l’ensemble des parcelles des propriétaires.

    superficie totale :13150 m².
    superficie espace commun: 7688 m²
    Ensemble des parcelles privées: 5462 m²

    Nous ne pouvons de ce fait répondre au règle des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie.
    Faut-il ne pas tenir compte de la partie commune et ne se regarder que les parties privés des 32 propriétaires?
    Existe-il une autre règle?

    Merci de votre réponse

    Répondre
    • Patrick Gaulmin

      22 juillet 2019 (8 h 09 min)

      Cher Monsieur, Effectivement, la superficie de l’espace commun ne devrait pas être prise en compte. Toutefois, votre question nécessite d’avoir en main tous les documents utiles pour avoir une réponse certaine. Cordialement. P. GAULMIN

      Répondre

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