Loi ELAN et cahier des charges des lotissements

Le 3 Déc 2018

Par Patrick Gaulmin

Depuis la loi ALUR, l’article L442-9 du Code de l’urbanisme était rédigé comme suit :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6.

Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l‘article L. 442-10; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10. »

Or, ces dispositions, notamment les 5e et 6e alinéas posaient des difficultés d’application.

La Cour de cassation avait d’ailleurs, en quelque sorte neutralisé ces dispositions qui semblaient remettre en cause le caractère contractuel du cahier des charges (Cass. 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10566 : voir notre article sur le blog du 20 septembre 2016 .

Un amendement introduit dans la loi ELAN vient donc modifier le texte : l’article 47 de ladite loi, promulguée le 25 novembre 2018, supprime les trois derniers alinéas de l’article L442-9 du code de l’urbanisme.

Sont donc supprimés les 3 alinéas suivants:

« Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.

La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10 »

Les cahiers des charges des lotissements, documents de valeur contractuelle, conservent par conséquent leur force obligatoire entre colotis, sans aucune discussion possible.

Comments

  1. marie

    4 décembre 2018 (7 h 20 min)

    Merci Maître de ce commentaire qui devrait inspirer les collectivités ayant la compétence pour élaborer les plans d’urbanisme.

    1ère question: peut-on dire que l’article 47 de la loi ELAN les prive de la compétence pour affecter le contrat entre les colotis contenu dans les documents APPROUVES ET PUBLIES relatifs aux lotissements, y compris en ce qu’ils établissent les LOTS avec leurs désignations cadastrales, leurs contenances, leur constructibilité, leur usage et leur destination?

    2ème question : peut-on dire que selon les termes de l’article L 442-9 issu de la loi ELAN, les lotissements anciens dont les cahiers des charges ont été APPROUVES ET PUBLIES ne sont pas affectés par la caducité et que leurs règles d’urbanisme s’imposent aux autorités administratives?

    Question subsidiaire: lorsqu’un plan d’urbanisme en vigueur tient pour acquise la caducité des cahiers des charges APPROUVES ET PUBLIES, peut-on en déduire que les autorités compétentes violent la loi?

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  2. leclair bernard

    27 avril 2019 (8 h 36 min)

    bonjour ,

    on parle toujours de 1977 qu’en est il des cahiers des charges antérieurs .je pense à un lotissement de 1964/65 ou je voudrais construire mais le cahier des charges est très restrictif .
    cordialement

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    • Patrick Gaulmin

      29 avril 2019 (8 h 49 min)

      Cher Monsieur. Tout dépend de ce que dit le cahier des charges. Cette question nécessite d’avoir les documents utiles pour se prononcer. Cordialement. P. GAULMIN

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  3. Robert

    13 juin 2019 (13 h 27 min)

    Merci pour ces informations, cependant tout n’est pas clair, pour moi, s’agissant d’un article de notre ASL qui dit « toute subdivision est interdite. » Or je souhaite vendre une partie de mon terrain, et une majorité s’y oppose.
    La solution se trouve où ?

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    • Patrick Gaulmin

      14 juin 2019 (7 h 32 min)

      Cher Monsieur. Je ne peux pas plus m’avancer sans avoir de documents. Ceci nécessite une consultation précise. Meilleures salutations. P. GAULMIN

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  4. marie

    21 juin 2019 (7 h 33 min)

    Bonjour Maître,

    Suite à un article récent diffusé sur internet, je tombe sur votre blog en posant la question:

    « loi ELAN et cahiers des charges approuvés et publiés avant 1977 »

    A la suite des nombreux arrêts de cassation confirmant et bétonnant le caractère contractuel des cahiers des charges publiés, puis suite à la loi ELAN, les plus farouches détracteurs de ce caractère contractuel nié au motif d’une interprétation extensive de « la loi ALUR », sont sérieusement troublés voire convaincus de la nécessité de distinguer les cahiers des charges approuvés et publiés avant 1977 de ceux, seulement publiés, après 1977.

    Ma recherche d’aujourd’hui est motivée par le souhait de faire le point sur cette question :

    est-ce que l’autorité administrative est engagée contractuellement comme « partie » au contrat en suite de ce que les pièces de lotissement portant sa signature sous les mentions « vu et approuvé telle date » ayant fait l’objet d’un acte de dépôt devant notaire en vue de sa publication au fichier immobilier?

    et corollaire : la responsabilité de l’autorité administrative ayant compétence pour établir le PLU peut-elle être mise en cause devant les juridictions judiciaires?

    Etant précisé que l’autorité administrative dont je suis l’administrée a approuvé en 2015 une modification de PLU au motif de tenir compte de la suppression des COS et des superficies minimales de terrain,
    mais a élargi cet objectif « en route »
    à la re-réglementation de mon lotissement en excipant de « suppression des cdch par la loi ALUR », modifiant toutes les règles d’urbanisme ainsi « refaites à neuf »…

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  5. Marti Genevieve

    9 août 2019 (13 h 52 min)

    J’habite un appartement dont le cahier des charges est de 1960
    Je pense qu’il serait nécessaire de le mettre en conformité avec la loi de 1965 actualisée par la loi Elan concernant les parties communes et spéciales
    Or il se trouve que nous avons des chambres de bonnes au 5e etage
    On ne peut y accéder qu’en ayant la cle du couloir qui les dessert
    Je n’ai pas de chambre de bonne attribuée à mon lot. Certains copropriétaires demandent à faire repeindre le couloir de ces chambres de bonne et la réfection des water
    Dois je participer a ces charges qui a mon sens sont des parties privatives et qui n’ont aucun intérêt pour moi.
    De plus je possède 175/1000 de l’immeuble
    En vous remerciant pour votre reponse.

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