Le cahier des charges d’un groupe d’habitations

Le 18 Juin 2015

Par Patrick Gaulmin

Dans cette affaire, une Cour d’appel avait condamné le propriétaire d’un lot dans un groupement d’habitations à démolir son garage, enlever ses pare-vues et réduire la hauteur de sa haie, sur le fondement du cahier des charges, bien que ce cahier des charges ne soit pas reproduit dans son acte.

La Cour de cassation approuve cette décision, dès lors que, ledit cahier des charges portant mention de sa publication au service de la publication foncière (« le Bureau des hypothèques »), il est opposable à tout détenteur ou occupant du groupe d’immeubles, qu’il stipule que tout propriétaire peut en demander directement l’application à l’encontre du propriétaire défaillant de sorte que tout copropriétaire dans le groupement d’habitations considéré a qualité pour agir sur son fondement contre un autre propriétaire (Cass. 3e civ., 10 mars 2015, n° 13-21.539).

Cet arrêt, la Cour de cassation permet de rappeler la différence qu’il y a entre un cahier des charges dans un lotissement et un cahier des charges dans un groupe d’habitations dont la construction a été autorisée sur la base d’un permis de construire valant autorisation de division parcellaire (art. R. 421-7-1 devenu art. R. 431-24 du Code de l’urbanisme).

Le cahier des charges, acte contractuel, doit être obligatoirement publié à service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers.

Il devient alors opposable à quiconque détient un immeuble en propriété ou en copropriété dans le périmètre sur lequel il s’applique, ainsi que le confirme l’arrêt.

Un permis de construire délivré au titre de l’article R. 421-7-1 ou, désormais, R. 431-24 étant une procédure autonome, différente du lotissement, le cahier des charges d’un groupe d’habitation autorisé par un permis de ce type ne peut être modifié qu’à l’unanimité des propriétaires, à défaut des stipulations particulières qu’il peut le cas échéant contenir.

Dans tous les cas, la violation du cahier des charges peut entraîner la sanction qu’il prévoit pouvant aller jusqu’à la démolition sur le fondement de l’article 1143 du Code civil sans qu’il soit besoin de prouver un préjudice.

Le cahier des charges d’un groupe d’habitations n’est jamais approuvé par l’administration qui délivre le permis, et ce type de document n’a jamais été approuvé administrativement même en pratique dans le passé, ce qui interdit de lui conférer une nature en partie et temporairement réglementaire comme pour les cahiers des charges d’avant 1977 pour les lotissements.
Le cahier des charges d’un groupe d’habitations a donc dans tous les cas une nature juridique exclusivement contractuelle. Il en est ainsi aussi bien dans le cas où le groupe d’habitations est placé sous le régime de la copropriété, ce qui était l’hypothèse en l’espèce ou sous le régime de parcelles divises.

Un cahier des charges d’un groupe d’habitations ne peut donc pas être menacé de caducité après dix ans, pour les règles d’urbanisme qu’il peut le cas échéant contenir.

De même, les articles L 442-9, L 442-10 et L 442-11 du Code de l’urbanisme, textes qui prévoient la disparition programmée des cahiers des charges, et résultant notamment de la loi ALUR, ne concernent que ceux des lotissements, et non ceux qui régissent les groupes d’habitation.

Comments

  1. corre

    17 décembre 2016 (17 h 37 min)

    doit on garder les matériaux d’il y à 30ans, les couleurs des fenêtres ,huisseries volets bois en Z, porte d’entrées avec mêmes couleur et moulures comme il y a 30 ans, sans vitres ou oculus simple sans intra bi verre etc. portes de garage non sectionnelles de la même couleur qu’1986?

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  2. LEMARECHAL

    9 février 2018 (9 h 14 min)

    NOUS SOMMES DANS UN GROUPEMENT D’HABITATION DE 20 VILLAS CONSTRUCTION EN 2003
    ACHAT EN VEFA, NOUS SOMMES EN ASL.
    TOTAL TANTIEMES = 10 000
    EXEMPLE JE POSSEDE 409/10 000
    QUEL CALCUL POUR ARRIVER A 409 ???
    SI JE CONSTRUIS SUR MA TERRASSE UNE VERANDA DE 18 M2, COMBIEN DE PLUS SUR MES 409/10 000 ?

    Cordialement
    M. L

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    • Patrick Gaulmin

      9 février 2018 (16 h 29 min)

      Cher Monsieur. Ce site n’a pas vocation à donner des conseils sur des cas précis. Je vous suggère en premier lieu de vous reporter à vos statuts/règlement/cahier des charges de votre ASL.Cordialement. P. GAULMIN

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  3. Érika

    27 avril 2019 (22 h 27 min)

    Bonjour
    La loi Macron réduisant clairement la possibilité d’action en démolition s’applique-t-elle pour les colotis en groupement d’habitation avec cahier des charges ?
    Ex : peut on faire démolir un mur ou une véranda à un coloti qui aurait de bonne foi et avec permis de construire fait ces travaux qui ne sont pas listé dans le cahier des charges ? Cahier des charges non reçu lors de l’achat de la maison d’ailleurs !
    Merci de votre réponse
    Érika

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    • Patrick Gaulmin

      29 avril 2019 (8 h 50 min)

      Madame. Tout dépend du contenu du cahier de charges, de son contenu, du contexte… je ne peux répondre à une telle question sans avoir les documents. Cordialement. P. GAULMIN

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  4. Lafitte

    7 mai 2019 (10 h 20 min)

    Bonjour
    Désirant vendre ma maison, le notaire des acheteurs a relevé le fait que nous faisons parti d’un groupe d’habitation, et qu’à ce titre, les travaux effectués en 2007 (agrandissement ) n’avaient pas respecté son règlement; travaux authorisés, certificat de conformité de la mairie produit.
    Pour ce bien acheté en 2002, ce règlement n’avait aucune valeur contraignante à en croire notre notaire.
    Ce dernier, informé du problème par le notaire des acheteurs, me dit qu’il n’y a pas de délai de prescription contre un éventuel recours des voisins, eux-mêmes ayant modifié leurs maisons pour certains.
    Nous avons effectué les travaux de modifications sans savoir qu’ils pouvaient être contestés, sans prescription selon le notaire!!
    Bref, c’est compliqué et ce dernier nous parle d’un papier à faire signer aux voisins s’engageant à ne pas produire de recours contre ce que nous avons construit, 12 ans après!
    Merci de votre attention.
    Cordialement

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    • Patrick Gaulmin

      15 mai 2019 (16 h 41 min)

      Madame, Monsieur, il est nécessaire d’avoir les documents utiles en main pour répondre à cette questions. Cordialement. P. GAULMIN

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