Interdiction de toute ouverture dans un mur mitoyen
Le 25 Août 2015
Un arrêt récent de la Cour de cassation fait application des dispositions de l’article 675 du Code civil, selon lequel « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». (Cass. 3e civ., 25 mars 2015, n° 13-28.137).
Dans cette affaire, l’un des voisins a installé en haut d’un mur mitoyen deux châssis à volets soufflants, opaques, destinés à assurer la ventilation de son local.
L’autre voisin a alors demandé la suppression de ces ouvertures sur le fondement de l’article 675 du Code civil.
La cour d’appel a débouté le requérant au motif que même si les conditions légales de l’article 675 du Code civil n’étaient pas respectées, les châssis pouvaient être conservés dès lors que ceux-ci n’étaient pas constitutifs d’une vue et qu’ils assuraient une garantie de discrétion suffisante sur le fonds voisin.
La Cour de cassation censure cet arrêt selon la motivation suivante :
« Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le mur est mitoyen mais que l’installation de Monsieur et Madame Y garantit une discrétion suffisante;
Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que l’installation constituée de châssis basculants réalisait une ouverture prohibée par l’article 675 du Code civil, la cour d’appel a violé ce texte ».
Ainsi, pour la Cour de cassation, cet article prohibe la réalisation de toute ouverture dans un mur mitoyen que celle-ci soit ou non constitutive d’une vue sur le fonds voisin et qu’il s’agisse de fenêtres, de portes, ou encore de châssis fixes ou ouvrants, même si ceux-ci sont constitutifs de simples jours de souffrance.
L’interdiction de pratiquer dans le mur mitoyen une ouverture souffre de plusieurs exceptions :
– le percement de cette ouverture peut résulter d’un accord entre les parties, dont la preuve peut être apportée par tous moyens ;
– si l’ouverture est constitutive d’une vue, le voisin ayant pratiqué l’ouverture, peut revendiquer une prescription trentenaire
– les dispositions de l’article 675 du Code civil cessent de s’appliquer lorsqu’il y a eu disparition de la nature mitoyenne du mur par abandon de mitoyenneté (C. civ., art. 656) ou encore lors de l’exhaussement du mur sans participation du voisin aux frais, la partie exhaussée restant alors privative en application de l’article 658 du Code civil.