La loi ALUR définitivement adoptée

Le Parlement a adopté définitivement, jeudi 20 février, le projet de loi dit « Duflot » sur l’accès au logement et la rénovation de l’urbanisme rénové (ALUR). Voici quelques éléments de ce nouveau monstre juridique de 177 articles, modifiant des centaines d’articles de plusieurs Codes, et renvoyant à des dizaines de décrets d’application…

Ce texte instaure notamment un encadrement des loyers dans certaines zones et une garantie universelle (GUL), destinée à remplacer la caution tout en protégeant les propriétaires des risques d’impayés. La nouvelle loi couvre également les relations entre locataires et propriétaires, les copropriétés, l’habitat indigne et le logement social et les règles d’urbanisme

Pour favoriser la densification des tissus pavillonnaires existants, la loi ALUR supprime : la disposition de la loi urbanisme et habitat de 2003 qui permet au plan local d’urbanisme de fixer une taille minimale de terrain  et le coefficient d’occupation des sols (COS). Dès l’adoption de la loi et en attendant la révision des documents d’urbanisme, les dispositions des PLU imposant une taille minimale de terrain et un coefficient d’occupation des sols ne seront plus opposables aux projets.

Pour les lotissements, la règle de majorité qualifiée est désormais la suivante « la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie du lotissement, ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie. »

Afin de préserver ou créer des espaces naturels en ville, la loi ALUR introduit un « coefficient de biotope » qui établit un ratio entre la surface favorable à la nature et la surface d’une parcelle construite ou en passe de l’être. Le PLU pourra ainsi favoriser le maintien ou le renforcement de la biodiversité et de la nature en ville en réservant, lors d’opérations de constructions neuves, rénovées ou réhabilités, une part de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables.

La loi entend moderniser le droit de préemption pour mobiliser des gisements fonciers en renforçant l’exercice du droit de préemption par le préfet (malgré l’avis défavorable d’une commune, le préfet peut désormais préempter tout type d’immeubles, quel que soit leur régime de propriété, dès lors qu’ils sont affectés au logement). Pour veiller au juste dimensionnement des ouvertures à l’urbanisation, la loi ALUR impose deux nouvelles dispositions : – une collectivité qui prévoit de modifier son PLU pour urbaniser une zone 2AU doit produire une délibération motivée démontrant que cette ouverture à l’urbanisation est rendue nécessaire par un tissu urbain (zones U) qui n’offre pas d’autres possibilités pour la construction ; – les zones classées 2AU qui n’auront fait l’objet d’aucun projet d’aménagement ou d’acquisition foncière au bout de 9 ans seront considérées comme zones naturelles ou agricoles. Elles ne pourront donc plus être ouvertes à l’urbanisation, sauf à engager une procédure de révision du PLU. De même la loi entend lutter contre le mitage et protéger les espaces agricoles et naturels (la possibilité existante de recourir à une délibération motivée du conseil municipal pour déroger à la règle d’inconstructibilité sera davantage encadrée).

La loi ALUR met fin aux plans d’occupation des sols (POS) et précise qu’en l’absence de transformation en PLU au 31 décembre 2015, le POS devient caduc et le territoire qu’il couvre se voit appliquer le règlement national d’urbanisme (RNU).

Des mesures de maîtrise de l’aménagement commercial sont également prévues. La loi instaure, dans un délai de trois ans suivant sa promulgation, le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités (communautés de communes et d’agglomération). Dans un souci de simplification, le schéma de cohérence territorial (Scot) devient l’unique document intégrant les documents de rang supérieur. Les élus qui élaborent leur PLU n’auront plus que le Scot à examiner pour assurer le lien juridique entre le PLU et les normes supérieures. La loi ALUR crée deux nouvelles obligations pour le Scot : – une analyse du potentiel de densification et de mutation de l’ensemble des espaces bâtis, pour limiter la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers et favoriser la densification en tenant compte des formes urbaines et architecturales ; – un diagnostic agricole du territoire, qui complète le diagnostic économique et prend spécifiquement en compte l’impact de l’activité agricole sur l’ensemble de l’économie du territoire à moyen terme, afin de mieux préserver le foncier, les exploitations agricoles et leurs conditions de fonctionnement. La loi n’est pas encore promulguée car elle a été déférée au Conseil constitutionnel.